Um dein (Um-)Bauprojekt zu realisieren, ist in aller Regel eine Baugenehmigung notwendig. Doch wie viel Zeit muss eingeplant werden, um diese Genehmigung zu erhalten und um tatsächlich bauen zu dürfen? Und von welche Faktoren ist die Dauer der Prüfung deiner eingereichten Unterlagen abhängig? Die Details dazu findest du in diesem Artikel.
Wofür braucht man eine Baugenehmigung?
Neubau
Für einen Neubau gilt ganz eindeutig: Es muss ein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden. Je nachdem wo sich das Objekt befindet und wie komplex es ist, reicht unter Umständen schon eine Bauanzeige aus. Plane dir, vor allem wenn du über einen Sonderbau oder eine Gewerbeimmobilie nachdenkst, in jedem Fall genügend Zeit ein. Wie sich die Verfahren unterscheiden und wie lange die Dauert beträgt, liest du weiter unten. Vorlageberechtigt ist in diesen Fällen der Architekt oder der Statiker.
Dachausbau
Eine Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau ist dann notwendig, wenn sich die Kubatur des Hauses ändert. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wände hochgezogen werden und sich dadurch die Höhe des Hauses ändert. Auch Dachgauben und Solaranlagen ändern das Erscheinungsbild des Hauses und sind meist genehmigungspflichtig. Eine Dachterrasse ändert etwas an der Grundfläche des Hauses, auch hier muss ein Bauantrag gestellt werden.
Für den inneren Raum wird eine Baugenehmigung benötigt, wenn sich etwas an der Statik ändert, sprich, wenn massive Wand- oder Deckendurchbrüche für die Treppe geplant sind.
Garage
Ob eine Baugenehmigung vorliegen muss, ist die Entscheidung der Länder. Dies wird vor allem in Bezug auf die Garage deutlich: Einige Länder entscheiden sich für ein genehmigungspflichtiges Verfahren, in anderen kannst du genehmigungsfrei bauen. Je nach Größe ist die Garage z.B. in Berlin bis maximal 30 qm frei. Maximale Höhen und (Abstands-)Flächen müssen trotzdem eingehalten werden. Informieren dich am besten vor dem Einreichen des Bauantrags bei deinem zuständigen Bauamt, ob der Bau einer Garage überhaupt möglich ist.
Nutzungsänderung
Im Falle einer Nutzungsänderung wird das Gebäude anders genutzt: Ein zuvor unbewohnter Raum ist nun ein Schlafzimmer oder ein Aufenthaltsraum. Ein privat genutzte Wohnung kann zu einer Arztpraxis umfunktioniert werden. Das bedeutet auch, dass sich die Anforderungen an die Statik, den Brand- oder Schallschutz ändern. Dies muss vom Bauamt geprüft werden und bedarf einer Baugenehmigung.
Das klassische Baugenehmigungsverfahren
Dauer eines klassischen Baugenehmigungsverfahrens
Die wichtigste Regel ist wohl: Die Bearbeitungszeit beginnt erst, wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht worden sind. Das ist häufig nicht gleich beim ersten mal der Fall. Hier hängt es sehr stark vom Bundesland, vom einzelnen Bauamt bzw. sogar von der einzelnen Fachkraft ab. Fehlen einzelne Unterlagen, müssen die nach Aufforderung nachgereicht werden. Sobald der Antrag vollständig eingegangen ist, kann eine sachgerechte Beurteilung seitens des Bauamtes erfolgen. Das Ziel der Baubehörden ist es, die Bearbeitung des Antrags in etwa drei Monaten abzuschließen. Seit einigen Jahren ist das Bauaufkommen jedoch sehr hoch, während die Behörden personell kaum aufgestockt werden. Das ist großes Problem, denn die Bauämter sind so gezwungen unter Hochdruck zu arbeiten, weshalb die Bearbeitungszeit von Bauanträgen zum Teil auf bis zu zehn Monate ansteigt.
Wie das Prüfverfahren im Bauamt abläuft und welche Instanzen dafür verantwortlich sind, kannst du hier nachlesen.
Diese Unterlagen werden eingereicht
Ein klassischer Bauantrag wird vom Architekten bzw. vom Bauvorlageberechtigten eingereicht. Um die baurechltichen Anforderung sachgerecht prüfen zu können, müssen zahlreiche Unterlagen eingereicht werden. Dazu gehört:
- Bauantragsformular
- Standsicherheitsnachweis (muss meist erst zum Baubeginn vorliegen)
- Baubeschreibung
- Flächenberechnung
- Berechnung der überbauten Flächen (GRZ,GFZ, BMZ)
- GEG-Nachweis
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Lageplan (objektbezogen und amtlich)
- Abstandsflächennachweis
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, bestimmt durch die Bauvorlageverordnung)
- Je nach Gemeinde/Bundesland: Entwässerungsantrag, Stellplatznachweis
- Je nach Gebäudeklasse: Brandschutznachweis
- Je nach Baugebiet. Nachweis über eine gesicherte Erschließung
Sofern der Antrag vollständig ist, bekommst du eine Eingangsbestätigung. Die Bearbeitungszeit im Bauamt beginnt nun. Hier findest du eine Checkliste mit allem, was du für eine Baugenehmigung benötigst.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Dauer eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens
Die Dauer eines vereinfachtes Baugenehmigungsverfahrens beläuft sich auf einen Monat. Grund für die kurze Bearbeitungszeit ist, dass das Bauamt die Unterlagen bei diesem Verfahren weniger genau prüft. Das bedeutet für den Bauherren und den zuständigen Architekten auch, dass sie eine Verantwortungslast tragen müssen, alle baurechtlichen Richtlinien genau zu erfüllen. Auch die Bauvorschriften müssen jederzeit eingehalten werden, das es sonst zu einem Baustopp führen kann.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern angewandt.
Diese Unterlagen werden eingereicht
Die Unterlagen, die beim Bauamt eingereicht werden, sind identisch zu den Unterlagen, die beim klassischen Genehmigungsverfahren eingereicht werden. Der Unterschied zwischen den beiden Verfahren ist, dass beim vereinfachten Verfahren die Prüfung seitens des Bauamtes geringer ausfällt und die Verantwortung beim Architekten bzw. beim Bauherren liegt.
Auf Nummer Sicher gehen: Bauvoranfrage stellen
Um die Planungssicherheit zu erhöhen, solltest du vor der Einreichung deines Bautrag eine Bauvoranfrage stellen. Dies gilt vor allem für Projekte, bei denen eine große Unsicherheit herrscht, weil diese etwa nicht in den Bebauungsplan passen, es noch keinen Bebauungsplan gibt oder unter Umständen nicht der Bauordnung deines Bundeslandes entsprechen könnten.
Dauer der Bearbeitungszeit einer Bauvoranfrage
Auch eine Bauvoranfrage muss gründlich geprüft werden. Nach Einreichung der vollständigen Unterlagen kann es bis zu drei Monate dauern, eher du eine Einschätzung vom Bauamt bekommst. Einfacher ist es, das Bauamt persönlich oder telefonisch aufzusuchen, um bestimmte Fragen zu klären. Die Antworten seitens des Bauamtes sind dabei jedoch nicht rechtsverbindlich. Diese Herangehensweise bedarf einer gründlichen Vorbereitung und einer gewissen Expertise und sollte am besten von deinem Architekten ausgeführt werden.
Diese Unterlagen werden eingereicht
Solltest du dich für das Einreichen einer Bauvoranfrage entscheiden, benötigst du folgende Unterlagen:
- Antrag auf einen Vorbescheid
- Bauzeichnungen
- Bau- und Nutzungsbeschreibung
- Liegenschaftsplan
- Eventuelle Altlasten des Grundstücks
- Alle aufgekommenen Fragen als Liste
Du brauchst in der Regel keinen Architekten, um eine Bauvoranfrage zu stellen. Um die Fragen jedoch möglichst präzise zu stellen, ist eine Fachkraft ratsam. Dies verkürzt die Bearbeitungszeit des Bauamts deutlich.
Baugenehmigungsfreistellung (auch genannt Bauanzeigeverfahren)
Um eine Baugenehmigungsfreistellung beantragen zu können, muss dein Bauvorhaben einige Besonderheiten erfüllen. Zum einen darf es sich nicht um einen Sonderbau handeln. Wenn sich das Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans befindet und allen Anforderungen dort entspricht, das Grundstück, auf dem sich das Objekt befindet, erschlossen ist und der Bau in keinster Weise von der Bauordnung des jewiligen Landes abweicht, kann eben diese Genehmigungsfreistellung beantragt werden. Die Unterlagen, die hierfür benötigt werden ähnelt denen einer klassischen Baugenehmigung. Dein Architek und du als Bauherr haftet am Ende, wenn baurechtliche Anforderungen nicht eingehalten worden sind.
Bei Eingang der gesamten Unterlagen beträgt die Dauer der Bearbeitung etwa einen Monat. Solltest du nach vier Wochen keine Rückmeldung vom Bauamt erhalten, gilt dein Vorhaben automatisch als genehmigt.
Keine Wartezeit: Hierfür brauchst du keine Baugenehmigung
Wie immer gilt: Je nach Bundesland können die baurechtlichen Belange voneinander abweichen. Diese gängigen Baumaßnahmen bedürfen in der Regel keiner Baugenehmigung:
- Umbauarbeiten, die nichts am Erscheinungsbild deines Hauses ändern: Hierzu gehört ein einfacher Dachausbau oder das Anbringen von Dachflächenfenstern
- In manchen Bundesländern ist ein Carport genehmigungsfrei
- Vor allem Kaltwintergärten sind häufig genehmigungsfrei
- In einigen Ländern brauchst du auch keine Baugenehmigung für Photovoltaikanlagen, Gartenhäuser und Terrassenüberdachungen
Informiere dich deshalb bei deiner zuständigen Baubehörde über das jeweilige Baurecht.
Du bist noch auf der Suche nach einem Architekten, der dich bei deiner Baugenehmigung unterstützt? Dann kontaktiere uns und wir übernehmen die Suche für dich! Wir verfügen über ein großes Netzwerk aus Fachplanern in jeder Region Deutschlands und garantiert ist auch einer für dein Bauvorhaben dabei!
