Das Grundstück ist in Aussicht und du hast dich für eine einfache Hauskonstruktion entschieden: Funktional und unkompliziert soll es sein. Und möglichst preiswert. Baufirmen werben, beispielsweise auf Social Media, oft mit den günstigsten Häusern – Was jedoch nicht immer transparent wird, sind die Nebenkosten, die wie beim Hauskauf auch beim Hausbau entstehen. Damit es am Ende keine Überraschungen gibt, sollten bei deiner Finanzierung oder deinem Kredit bereits 10-20% mehr Kosten eingerechnet werden. Die großen Schwankungen hängen unter Anderem mit der Beschaffenheit deines Grundstücks, der Komplexität der Bauweise deines Hauses und deinen Ansprüchen für die Außenanlage zusammen. Ein weiterer Punkt ist die Bestimmung der Baunebenkosten – in der DIN 276 KG 700 werden zwar Nebenkosten festgehalten, dort sind jedoch viele Kosten, die im alltäglichen Sprachgebrauch zu den Nebenkosten gerechnet werden, nicht aufgeführt. In diesem Artikel erhältst du einen Überblick über alle möglicherweise anfallenden Kosten, was jedoch nicht heißt, dass all diese Kosten auf dich zukommen werden.
Zur Verdeutlichung, dass nicht mit allem Nebenkosten zu rechnen ist, stellen wir die Familie Neugebauer vor. Die Familie plant einen Neubau auf einem bereits erschlossenen Grundstück mit Altbestand und notwendigem Abriss.
| Zur Familie und zum Standort: Familie Neugebauer |
| Bundesland: Sachsen Die Familie baut in einer dicht besiedelten Straße am Stadtrand. |
| Zum Grundstück: Auf dem Grundstück befindet sich ein altes Haus, das abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll. Außerdem sollen die vier Obstbäume gefällt und das Grün entfernt werden. Das bereits erschlossene Grundstück kostet die Familie 120.000 EUR. |
| Zum Haus: Die Familie baut mit einem Architekten. Leistungsphasen 1 bis 9 sollen von ihm abgedeckt werden. Das Haus wird nach ersten Schätzungen 350.000 EUR kosten. |
Auf den Hausbau vorbereitet – Nebenkosten für das Grundstück
In dem Kaufpreis des Grundstücks sind nicht alle Kosten mit inbegriffen. Je nachdem in welcher Lage sich dein Grundstück befindet oder welche Beschaffenheit es hat, kommen beim Grundstückskauf mehr oder weniger Kosten auf dich zu: Eine funktionierende Infrastruktur erlaubt beispielsweise eine kostengünstigere Einrichtung der Baustelle, in einer entstehenden Neubausiedlung ist etwa der Baustrom bereits angeschlossen und Baustraßen können mitbenutzt werden. Die Anwesenheit von Altbestand stellt dich womöglich von Abrisskosten, ein symmetrischer Grundstückszuschnitt erlaubt eine einfache und damit unter Umständen kostengünstige Hausform. Daneben gibts es noch andere zunächst nicht sichtbare Kosten beim Kauf, die auf alle Bauherren zukommen, wie etwa der Eintrag ins Grundbuch und die damit verbundenen notariellen Kosten oder die häufig nicht mitgedachte Außenanlage, die neben der Bepflanzung auch das Terrassenpflaster und den Zaun beinhaltet.
Maklerkosten
Auf der Suche nach dem perfekten Grundstück fallen zwei Dinge gleich auf:
1. DAS perfekte Grundstück gibt es nicht.
2. Es ist nicht so leicht ein Grundstück, das zu deinen Bedürfnissen passt, im gewünschten Ort zu finden.
Der Makler ist hier keine schlechte Idee, schließlich baut man in der Regel nur einmal das Eigenheim und da kann man auch mal den einen oder anderen Euro investieren. Der Makler wird in der Regel nach Provision bezahlt. Seit Ende 2020 gilt: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision und zahlen je 50%. Diese beträgt ca. 3-7% des Grundstücks-Kaufpreises.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbsteuer zahlt in Deutschland jeder, um ins Grundbuch als Besitzer eingetragen werden zu können. Je nach Bundesland zahlst du zwischen 3,5% (bspw. in Sachsen) und 6,5% (bspw. in Brandenburg). Erst nachdem die Steuer beglichen wurde, wird vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, diese ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Eintrag ins Grundbuch und notarielle Beurkundung
Ins Grundbuch werden die aktuelle Besitzverhältnisse eingetragen, weshalb du erst nach dem Eintrag den erworbenen Grund dein Eigen nennen kannst. Um dem Eigentümerwechsel des Baugrundes rechtmäßig zu besiegeln, brauchst du eine Beurkundung vom Notar. Die Kosten für den Eintrag samt Notarkosten richten sich nach dem Grundstückspreis und betragen 3,5 Prozent des Kaufpreises.
Vermessung
Für den Bauantrag ist in der Regel ein amtlicher Lageplan (Vermesserplan) notwendig. Dieser wird von einem amtlich beglaubigten Vermesser erstellt und beinhaltet genaue Daten zur Grundstücksgröße, Größe des Bauobjekts, genaue Höhenangaben, Abstandsflächen uvm. Es gibt unterschiedliche Arten von Lageplänen: den einfachen und den qualifizierten Lageplan. Beim Bauamt wird der Qualifizierte vorgelegt – ist dieser nicht mehr aktuell, muss neu vermessen werden. Je nach Größe der Fläche und Komplexität des Baugrundes berechnet das Vermessungsbüro für die Vermessung und die Erstellung aller notwendigen Dokumente etwa 1.000 bis 2.500 EUR.
Erschließung des Grundstücks
Das nicht erschlossene Grundstück lockt meist mit seinem günstigen Preis und es hat auch einen Grund: Im (teil-)erschlossenen Baugrund sind sämtliche Kosten für die technische und verkehrsmäßige Anbindung enthalten. Zudem können nicht erschlossene Grundstücke in Deutschland gar nicht bebaut werden. Neben den Verkehrsanschlüssen, gehören die Straßenbeleuchtung und die Hausanschlüsse wie Strom, Wasser, Abwasser und das Internet zu den Erschließungskosten und belaufen sich auf 10.000 bis 14.000 EUR. Wie immer gilt: Die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks machen den Preis aus!
Bodengutachten
Ein Grundstück, das zuvor nicht bebaut wurde, sollte zunächst auf seine Bodenbeschaffenheit und in Bezug auf Tragfähigkeit, Hohlräume oder Altlasten untersucht werden. Für die Statik des Hauses oder das Anlegen von Außenanlage, sind die Informationen über den Grund Bodens von großer Bedeutung. Das Bodengutachten beträgt im Regelfall zwischen 0,3 und 0,5% der Baukosten.
Abriss von Altbestand
Ein altes Haus auf dem Grundstück kann sehr gut erhalten und nach einer Modernisierung gut bewohnbar sein. Manchmal lohnt sich die Kernsanierung jedoch nicht, etwa, wenn die Materialien nicht gut erhalten sind, der Grundriss schlecht geplant oder die energetische Aufrüstung nicht möglich ist. Der Abriss und anschließender Neubau kann in diesem Fall eine kostengünstigere Variante sein. Dabei entstehen Abrisskosten, die je nach Größe und Material des Bestands samt Entsorgung zwischen 15.000 und 35.000 EUR variieren. Vor allem, wenn ein Keller vorhanden ist und im Fall von großen Mengen an Sondermüll, liegt der Preis selbstverständlich höher.
Baumfällung und Entfernung von Altlasten
Bevor die Baustelle eingerichtet werden kann, müssen neben dem Altbestand auch alle den Hausbau behindernden Bäume gefällt, das Grün entfernt und der Baugrund von eventuellen Altlasten (wie Kontakt mit Chemikalien) befreit werden. Hier solltest du etwa 50 EUR pro Baum und etwa 300 EUR pro Container für die Entsorgung des Grüns einplanen.
| Nebenkosten fürs Grundstück: Familie Neugebauer Die Familie hat lange nach dem perfekten Grundstück gesucht, fündig wurde sie nur mit Hilfe eines Maklers, die Provision beträgt 7,14%, die Familie zahlt nach neuem Gesetz die Hälfte. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 3,5% des Kaufpreises. Hinzu kommen der Eintrag ins Grundbuch und die Notarkosten von 1.000 EUR. Die Vermessung des Grundstücks ist auf dem aktuellen Stand und kann so für die Genehmigung genutzt werden. Dadurch, dass das Grundstück bereits bebaut wurde, ist auch die Beschaffenheit des Bodens bekannt, auch sind alle Anschlüsse vorhanden – diese Nebenkosten fallen also weg. Der Altbestand ist für die Neugebauers jedoch nicht zu gebrauchen, das Haus ist viel zu klein, außerdem wünscht sich die Familie ein KfW 55 Haus. Also fallen Abrisskosten und die anschließende Baumfällung von 20.000 EUR an. |
| Maklerkosten: 8.568 EUR |
| Grunderwerbsteuer: 4.200 EUR |
| Eintrag ins Grundbuch & notarielle Beurkundung: 1.000 EUR |
| Abrisskosten: 20.000 EUR |
Gelungene Planung – Nebenkosten während der Planungsphase
Kosten für den Architekten
Solltest du mit einer Baufirma bauen, sind die Kosten im Kaufpreis mit inbegriffen. Was viele nicht bedenken: Hausbau mit einem Architekten muss nicht unbedingt teurer sein! Der Architekt plant dabei nicht nur dein Haus, er kann dir auch bei allen Belangen rund ums Grundstück und zu den bevorstehenden Nebenkosten beraten. Bevor du dich für ein Grundstück entscheidest, kann der Architekt bereits prüfen lassen, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist, um anschließend gemäß Bebauungsplan, Funktionalität und deinen persönlichen Wünschen das Haus zu planen und die Baugenehmigung anzufordern. Der Architekt berechnet für die Beratung über alle Leistungsphasen etwa 10% des Baupreises, hierin ist die Bauaufsicht mit inbegriffen.
Baugenehmigung
Die Planung, die vom Architekten oder von der Baufirma vorgenommen wurde, muss natürlich vom Bauamt genehmigt werden. In der Regel betragen die Genehmigungskosten etwa 0,4-0,5% des Baupreises, ein normaler Bauantrag kostet also in der Regel ca. 1.300 EUR. Die Höhe der Kosten variiert nach Bundesland und nach Komplexität des Baus. Ist neben dem Wohnhaus etwa ein Nebengebäude geplant, ist davon auszugehen, dass die Genehmigungskosten steigen.
| Nebenkosten für die Planungsphase: Familie Neugebauer Die Familie baut mit einem Architekten, dieser übernimmt alle Leistungsphasen und berechnet 10% der Hausbaukosten. Bei einem Preis von 350.000 EUR zahlen die Neugebauers 35.000 EUR für die Leistungen des Architekten. Für die Baugenehmigung sind noch etwa 1.300 EUR fällig. |
| Architekt: 35.000 EUR |
| Baugenehmigung: 1.300 EUR |
An alles gedacht? – Nebenkosten während des Hausbaus
Baustellen- und Hausanschlüsse
Für einen reibungslosen Bauvorgang müssen Anschlüsse für die Wasser- und Stromversorgung sowie eine Entsorgung von Abfall und Schmutz vorhanden sein. Diese sind bei den örtlichen Versorgern zu beantragen und verursachen Kosten im Wert von etwa 1.000 EUR. Die Kosten sind häufig abhängig von der Länge der Anschlussleitung.
Baustelle einrichten
Die Sicherheit der Baustelle muss von Beginn an gewährleistet sein, denn die Versicherung haftet nur, wenn die Sicherung gewährleistet ist. Für die Einrichtung der Baustelle gehört neben der Aufstellung des Bauzauns und von Warnschildern, was Unbefugten den Zutritt verwehrt, auch die Installation von Baustellenbeleuchtung und des WCs. Für die Baustelleneinrichtung musst du mit Kosten von etwa 3.000 EUR rechnen.
Versicherungen
Notwendige Versicherungen während des Baus abzuschließen ist eine gute Idee – wenn sich das für dich zunächst nach einer hohen Beitragssumme für einen kurzen Zeitraum anhört, musst du bedenken, welche Kosten anfallen, sollte während des Hausbaus etwas passieren. Naturereignisse, Vandalismus am Bau oder Fehler bei der Bauausführung sind typische Beispiele dafür. Hier kann die Bauleistungsversicherung Abhilfe leisten. Mit einem Preis von etwa 400 EUR im Jahr bist du gegen diese Arten von Schäden versichert. Außerdem zu empfehlen: die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sollte Menschen beim Betreten deines Grundstücks etwas passieren, greift die Versicherung und kostet ihre Kunden im Jahr etwa 200 EUR.
| Nebenkosten während des Hausbaus: Familie Neugebauer Bei Kosten für den Hausbau von etwa 350.000 EUR zahlt die Familie 1.000 EUR für die Anschlüsse und 3.000 EUR für die Einrichtung der Baustelle. In Versicherungsfragen geht die Familie auf Nummer sicher und nimmt die Bauleistungs- und die Bauherrenhaftpflichtversicherung in Anspruch. Für beide zahlt sie den Preis von 600 EUR. |
| Anschlüsse: 1.000 EUR |
| Baustelleneinrichtung: 3.000 EUR |
| Versicherungen: 600 EUR |
Fast geschafft – Nebenkosten nach dem Hausbau
Außenanlagen – Mehr als nur Rasen und Obstbäume
Beim Projekt Neubau steht häufig nur eins im Fokus: Das Haus. Mit genügend Fläche, ausreichend vielen Räumen und viel Licht wird es schon für die nötige Wohnzufriedenheit sorgen, so die Vermutung. Häufig außer Acht gelassen wird der Garten, obwohl er eine Wohnraumerweiterung sein kann, bietet er doch vor allem in den warmen Monaten Platz für Erholung zum Toben für die Kleinen und für gute Zusammenkünfte am Tisch. Aber auch in den Garten muss Geld investiert werden: etwa für den Rasen, Bäume (die manchmal sogar im Bebauungsplan vorgeschrieben sind) und die Terrasse mit ihrer Befliesung und der eventuellen Überdachung. Worauf die Deutschen auch selten verzichten wollen ist der Zaun, meist ums komplette Grundstück gezogen. Außerdem sollen häufig kleine Wege oder etwa die Einfahrt zur Garage gepflastert werden. Für Terrasse, Rasen, Bäume und Zaun solltest du Ausgaben von etwa 10.000 EUR einplanen. Garage oder Carport zählen nicht zu den klassischen Nebenkosten und werden hier nicht aufgeführt.
| Nebenkosten inklusive Außenanlage: Familie Neugebauer Mit der Außenanlage lässt sich Familie Neugebauer viel Zeit – trotzdem werden die Kosten hierfür in den Finanzierungsplan aufgenommen. Rasen, Zaun und eine Terrasse erachtet die Familie als Pflicht. Neue Bäume zu pflanzen – als zusätzlichen Anspruch. Für die Außenanlage werden somit 10.000 EUR eingeplant. |
| Nebenkosten für das Grundstück: 33.768 EUR |
| Nebenkosten für die Planungsphase: 36.300 EUR |
| Nebenkosten während des Hausbaus: 4.600 EUR |
| Nebenkosten nach dem Hausbau: 10.000 EUR |
| Nebenkosten gesamt: 84.668 EUR |
Checkliste Nebenkosten: Hausbau insgesamt
Bei einem Grundstückspreis von 120.000 EUR und einem Hauspreis von 350.000 EUR
| Art der Leistung | Kosten (geschätzt) |
| Maklergebühren | 8.568 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 6.000 EUR |
| Eintrag ins Grundbuch | 1.000 EUR |
| Vermessung | 2.000 EUR |
| Erschließung des Grundstücks | 14.000 EUR |
| Bodengutachten | 1.500 EUR |
| Abriss von Altbestand | 20.000 EUR |
| Baumfällung und Entfernung von Grün | 2.000 EUR (variiert sehr stark) |
| Kosten für den Architekten | 35.000 EUR |
| Baugenehmigung | 1.300 EUR |
| Baustelle einrichten | 3.000 EUR |
| Hausanschlüsse | 12.000 EUR |
| Versicherungen | 600 EUR |
| Außenanlage | 10.000 EUR |
